トップページ 平成15年度 実践行動マニュアル

III−7.計画上の留意点


実現そして持続可能な事業計画を立てていますか?

〜事業性の的確なチェックときめ細やかな見直しが必要です〜


 計画上の留意点について知る

●どんな留意点や課題があるか?

中心市街地商業活性化事業には、たくさんの業務過程があり、多くの人が関わり、多大な資金も必要となるため、一度実行すると簡単に元には戻せません。事業性を見誤らないため、マーケットや立地を充分に把握し、希望ではなく確実に見込むことのできる数値にもとづいた事業計画を立てることが重要です。

  • 建設費などの費用を細かく検討し、裏付け確認を取っていますか?
  • 事業収支計画は、明確な根拠にもとづいていますか?
  • 事業完了後の具体的な運営計画・組織計画はできていますか?
  • 事業採算性が合わない場合は、一から見直す覚悟は出来ていますか?

●見直しのポイント

経済状況や世の中の流れは刻々と変化するため随時見直しが必要です。取り返しのつかない問題を抱えてしまう前に、思い切って一から見直しを行いましょう。一度決定し、認可された事業等を見直すことには多大な思い切りが必要ですが、後々のことを考えれば、もっとも価値のある決断となります。計画進行中に2年3年と時間が経過していく中で、必ず節目節目で基本調査や試算を行い、繰り返しチェックしましょう。

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● 業務の目的

  • あらかじめ留意事項を明確にして、計画中・完了後の問題発生をできるだけ抑える
  • 健全な事業推進を行い、地域全体や生活者に支持されるような事業を行う
  • 関係者の役割分担を明確にし、混乱や行き違い等の問題が起こらないようにする
  • 本当の活性化は計画事業完了後から始まるため、管理運営計画及び体制も計画する

●基本的な留意点  (テナントミックスに係わる3事業の主な留意点)

現状分析・計画
既存店強化
空き店舗対策
共同店舗等
お客さまの立場に立っているか?
  • 品揃えやサービスは、消費者ニーズの変化に対応できているか?
  • お客さまが望む(消費者に魅力ある)テナント誘致を図っているか?
  • お客さまが望む(消費者に魅力ある)業種業態構成を図っているか?
地域の現状や・変化の把握は?
  • 中心市街地の現状や変化の認識に、誤りはないか?
  • 中心市街地の現状や変化の認識に、誤りはないか?
  • 中心市街地の現状や変化の認識に、誤りはないか?
競争関係の把握は?
  • 競争相手に負けないために何を魅力(売り物)とするのか?
  • 競争相手に負けないために何を魅力(売り物)とするのか?
  • 競争相手に負けないために何を魅力(売り物)とするのか?
お客さまの居住範囲(商圏)と客層は?
  • 現状の街(店)のお客さまを中心とすのか、新たなお客さまの誘引をめざすのか?
  • 現状の街のお客さまを中心とするのか、新たなお客さまの誘引をめざすのか?
  • 現状の街のお客さまを中心とするのか、新たなお客さまの誘引をめざすのか?
中心市街地の・集客核は?
  • 核機能の集客効果に頼りきっていないか?
  • 自立した魅力を備えた上で、相乗効果も期待できるようなテナントを選んでいるか?
  • 新たな集客核として街にどのような効果が期待できるか?
個店の売上状況は?
  • 強化すべき店舗の売上は把握できているか?繁盛店とその理由は把握できているか?
  • 新規出店テナントの売上等の状況を、把握できるようなしくみはできているか?
  • 各出店テナントの売上等の状況を、把握できるようなしくみはできているか?
商業活性化重点地域との関係は?
  • 立地にかかわらず、自立してお客さまを誘引できる力を持つことができるか?
  • 対象店舗の重要性や優先度は、整理できているか?
  • 対象施設は重点地域に入っているか?重点地域にどのような影響を与えるか?
中心市街地の方向性(コンセプト)は?
  • コンセプトに合った業種業態となっているか?
  • コンセプトに合った業種業態となっているか?
  • コンセプトに合った業種業態構成となっているか?
初期投資、事業収支計画に無理はないか?
  • リニューアルや新たな取組みへの投資と、収入(売上)、返済計画の見込みは甘くないか?
  • テナントを支援する内容と、テナント自身の収支計画との精査はできているか?
  • 初期投資や収支予測の根拠は充分にチェックできているか?
持続可能な運営管理体制はできているか?
  • 店主は、常に活力を持って商売を継続できるか?後継者は?
  • テナントを管理できる体制となっているか?
  • テナントや施設を運営管理できる体制となっているか?
事業を推進するための役割分担、協力体制はできているか?
  • 店主は、街全体の活性化を理解し、充分なコミュニケーションのもと、その活動に協力できるか?
  • テナントや権利者は、街全体の活性化を理解し、充分なコミュニケーションのもと、その活動に協力できるか?
  • 共同店舗等の事業参加者や関係者が、互いに事業の目的を理解し、協力して事業を推進できる体制はできているか?
課題・問題が多い又は大きい場合は?
  • 業種転換やテナント運用も検討してみる
  • 商業だけでなく、幅広い活用方法も検討してみる
  • 身の丈に合っているか?規模や内容、事業収支を再検討してみる

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注意点
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  1. 実施側の事情からでなく、地域生活者やお客さまの目から見て望ましい事業になっていますか?
  2. 全体的・長期的なコンセプトとビジョンを持って、計画推進していますか?
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