トップページ 平成15年度 実践行動マニュアル

II−3.実現可能な戦略の構築


地域の特性を理解しないまま、
無理な戦略の構築をしていませんか?

〜特性の違いを知ることで、適切な方向を見いだします〜


 コンセプトに沿った実施可能な戦略を探る

●中心市街地ならではの特性や注意点とは何か?

  • 商業集積と郊外型ショッピングセンター(SC)との違いは何かわかりますか?
  1. 真似できないところとできるところを見極める。
  2. 商業集積とSCのそれぞれの特性を比較検討してみる。

【中心市街地と郊外型SCとの特性比較】
  中心市街地 強化策   郊外型ショッピングセンター
起源 ・自然発生的
・個性的
・個性の回復
・界隈性の回復
・街づくりの視点重視
・計画発生的
・均質的(どのSCも似ている)
テナントミックス
(空き店舗含)
・地元店舗中心
・自然で不作為な構成
・コントロールが難しい
・既存店強化
・地域有力店中心のテナントミックス
・ナショナルチェーン中心
・人工的に計画された構成
・全体的にコントロールできる
経営状況把握 ・把握が難しい
・業績の変化が把握しにくいため、問題意識に上りにくい
・売上の把握 ・各テナントの売上を把握
・業績の変化が賃料等に即時に反映するシステム(歩率賃料)が多い
商圏 ・地域商圏の重要性が高いことが多い 
・平日集客中心
・地域商圏の見直し ・広域型商圏
・土日集客中心
運営 ・一体的な運営は難しい
・組織の体系化が困難
・TMOの活用 ・一体的な運営を行う
・運営組織が体系化、規格化されている
付加
価値
・計画的に都市型機能やアミューズメント機能等の導入は難しい。
・公共・教育、福祉、生活サービス等の立地妥当性は高い
・観光要素など、他の要素の影響(恩恵)を受けやすい
・その他の無形資産(歴史、物産等)の存在
・地域活性化計画の再構築
・新たな集客機能導入の可能性を幅広く検討
・地域の無形資産(資源)の活用可能性の検討
・知名度が高い
・計画的にシネマコンプレックス、アミューズメント、スポーツ、温浴等、非商業機能も導入
・大型付帯施設が多く、付帯施設の集客力も強い
・テレビCMなど大掛かりな販促が可能
・観光要素など他の要素の影響(恩恵)を受けにくい
・均質的な性格のため、その他の無形資産の活用があまり有効でない
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● 調査の目的

  • 商業地の特性をつかんで、身の丈にあった方向性を設定する
  • 特性に見合った商圏の見直しを行う
  • 途中で迷った時などに、指標となる基本コンセプトや基本戦略の確認を行う

●商業強化の基本的方向性(戦略)の確認
 基本的方向性(戦略)は「商圏の拡大化」と「商圏の深耕化」の2つに集約されます。具体的な方策を考え、その実現性を検討しながら、どちらの方向性が適しているかを確認します。 

【商圏の拡大化と深耕化の考え方】

  戦略の基本的方向性 具体的な方策例
商圏の
拡大化

現状の商圏より、広いエリアからの集客を図っていく戦略であり、買い回り品を中心とした店舗の構成や、観光要素を活用した商業等が考えられる
・観光資源を活用して広域から集客
・飲食等特徴的な集積の形成によって商圏を拡大
・ファッションに特化した商業集積を形成して商圏を拡大
商圏の
深耕化
商圏を広げるのではなくむしろ絞り込んで、地域に密着したニーズに応える。比較的近いエリアからお客さまに足繁く通って頂き、かつ繰り返し購買して頂く戦略、日常性の高い最寄り品が中心となる
・日常的な食料品の充実によって、地域からの支持を得る
・利便性の向上を図り、近隣からの支持を得る
・コミュニティやサービスの充実を図り、地域からの支持を得る

●テナントミックスに係わる事業


既存集積・
店舗強化
(業態転換)

空き店舗対策
新機能導入

共同店舗


  • 基本コンセプトや基本戦略をふまえ、それぞれの計画を進めていきます。
  • 一般生活者・消費者の視点に立って、発想することが大切です。

調査結果を読む


注意点
  • 調査結果等を再確認する
  1. 方向性を設定する時に、もう一度「商圏」と「消費者ニーズ」の点検を行う。
  2. お客様の視点が入っているか再度確認する。
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