III－５．テナントミックス計画
地域の実状に合った計画を立てていますか？
～テナントミックス計画は、消費者と出店者のニーズに見合った計画とすることが必要です～
テナントミックスについて知る
●テナントミックスとは何か？
テナントミックスとは、商業集積活性化の基本となるコンセプトを実現するための、最適なテナント（業種業態）の組み合わせのことを言います。
●マーケット・ニーズに合った業種業態・店舗構成（テナントミックス）が重要
- テナントミックスは最適なＭＤ（品揃え・商品戦略）計画と、それを提供する店舗の業種業態構成を行うことが重要です。
- ＭＤ（マーチャンダイジング）とは、品揃え計画から販売計画、仕入れ計画までの全般をさします。売れるものを、売れる量だけ仕入れて、売れる価格と売れるような環境や見せ方で売ることがＭＤです。
- テナントミックスを実現するには何が大切ですか？
- どうやったら新しい業種業態やテナントが開拓できるか？
- 新顧客を獲得したい時はどのような構成にするか？
● 事業の目的
- 地域のニーズと市場性に合った、成立性の高い業種業態を誘致する→実現性の確認
- テナントの出店検討可能な賃料等契約条件を探る→交渉条件の確認
- 上記を踏まえ、出店可能性のあるテナントをリストアップする→候補の確認
- 不足業種業態等を調べて、リストから必要テナントを選別する
- 選別した中から出店の可能性のある業種業態にさらに絞り込みを行う
- 適正なテナントミックスにより、中心市街地の魅力等を向上させる
●テナントミックス計画のプロセス
- マーケティング、マーチャンダイジングポリシーに沿って必要な業種業態を調べる。
- 主軸にするターゲット層と、中心となる機能を決める。
- 核店舗が必要な場合は核店舗の業種業態を決定する。
- 個店の業種業態の具体化・細分化を行い、配置計画を立てる。
- 事業性から算出した、適正かつ実現性の高い賃貸条件などを整備する。
- 具体的な商品イメージや店名を挙げてテナントミックスを開始する。
- テナントに対するヒアリング（聞き取り調査）を行い、意向を打診する。
- ヒアリング結果によっては、条件や業種業態構成の再検討を行いながら業務を進める。
●テナントミックス業務の流れ
| ＜現状分析＞ | ＜基本コンセプト＞ | ＜テナントミックス＞ | ||
| 人口、所得水準、生活行動、消費者属性、高齢化率、販売額、商圏特性、競争構造、消費ニーズ、業種構成、売上など |
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中心市街地および商業活性化重点地域のコンセプトの明確化（コンセプト、ターゲット） |
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基本コンセプトを具体化する魅力ある業種・業態構成 |
- 業種業態、商品、ターゲット別のテナント名は、市販の書籍資料やインターネットなどでも調べられます。
- 地域に必要な業態に対応する店舗がない場合でも、フランチャイズ・チェーン・システムなどによって、地域商業者による新業態開発が可能となります。
- メーカー等との委託販売や代理店契約等により、新規商品サービスの導入もできます。
- 地域のニーズに合った、お客さまに必要とされる業種業態を選んでいますか？
- 比較購買をより高める、商品ラインの幅と奥行きを確保するようにしていますか？
- 適度な競争による商業集積全体の活性化を図り、外部からの競争排除などを行っていませんか？
- 商圏とコンセプトにもとづいた実現性のあるテナントミックス計画を立てる
- 誘致する側の都合だけでなく、テナントの出店戦略や成立性に合った計画が必要である。
- 高度な判断ご求められる部分もあることから、専門家を活用し、実現性を高める。
- テナントが出店したくなる魅力ある地域となるため、既存店強化に取り組むことが重要である。
